سر قفلی عبارت از حق الويتي است که مستأجر به دو روش بر عين مستأجره پيدا مي کند: يا در مقابل پولي که به مالک در اول عقد اجاره مي پردازد؛ و يا به واسطه شرط ضمن عقدی که مقرر مي دارد تا مستأجر در اجاره کردن ملک الويت دارد، و مؤجر نمي تواند ملک را به غير او اجاره دهد، يا تخليه ملک را بخواهد.

صورت هاي مختلف سر قفلي

   الف) مالکي که ملک مستأجره را به تازگي ساخته و مخارجي را براي آن هزينه کرده است؛ برای تأمين آن هزينه در زمان اجاره دادن ملک، علاوه بر اخذ اجاره بها، مبلغي هم به عنوان سرقفلي از مستأجر اخذ مي کند؛ و در قبال آن تعهد مي کند-شرط ضمن عقد اجاره- که پس از انقضاءمدت اجاره، باز هم ملک را به او اجاره دهد؛ و همچنين، اجاره بها را افزایش ندهد؛ و اگر بخواهد ملک را به ديگری اجاره دهد، با اجازه مستأجر مذکور باشد.

    ب) مالک عین مستأجره، در ابتدای عقد اجاره، در شرط ضمن عقد اجاره، بدون اينکه مبلغ اضافی بر اجاره بها اخذ کرده باشد؛ تکاليف مذکور در بند (الف) را تعهد نمايد.

    پ) مستأجری که حق سرقفلي نسبت به ملک دارد؛ با دريافت مبلغي به عنوان سرقفلي، مي تواند الويت بر ملک را به مالک آن و یا به مستأجر ديگری واگذار نمايد. در این صورت، مستأجر دوم صاحب سرقفلي است.

    ت) مطابق قانون مؤجر و مستأجر، اگر مستأجری در یک محل به علت: شخصیتی که دارد، یا رونق کاری که پیدا کرده است، و یا به علت مدت طولانی که در آنجا مستأجر بوده است، دارای اعتبار مي شود؛ مؤجر برای تخليه عین مستأجره باید مبلغ عرفی یا توافقی یا مقرری قانونی را به عنوان سرقفلی به آن مستأجر بپردازد.

احکام سرقفلی

  الف) کسی که خانه یا مغازه ای یا غیر آن را از صاحبش اجاره می کند، بعد از انقضای مدت اجاره، در صورت عدم رضایت مؤجر به ادامه اجاره، باید فورا محل اجاره را تخلیه نماید. در غیر این صورت،غاصب و ضامن اجرت المثل خواهد بود، و به هیچ وجه حق شرعی بر آن ندارد.چه مدت اجاره کوتاه باشد، و چه طولانی، و اگر چه بودن مستأجر در آن محل باعث افزایش ارزش آن محل شده باشد، و رفتن مستأجر از آن محل باعث کم رونق شدن و نقص در تجارت او گردد.

   ب) از صورت های چهارگانه مذکور، صورت های اول و دوم وسوم صحیح هستند؛ و اخذ سر قفلی و فروش آن صحیح است  و مبلغ سرقفلی شرعا حلال می باشد؛ و ملاک کلی در آن این است که صورت هایی که مؤجر به دلیل شرط ضمن عقد حق درخواست تخلیه و همچنین افزایش اجاره بها را نداشته باشد، گرفتن سرقفلی توسط مستأجر در قبال تخلیه، صحیح می باشد؛ اما صورتی که مؤجر تعهد به شرطی نداشته باشد؛ و مستأجر به زور، ملک را تخلیه نمی کند، و تقاضای سرقفلی می کند، صحیح نیست و سرقفلی دریافتی حرام است.

   پ) در مورد الزامات قانونی، دو صورت متصور است:

1. مؤجر و مستأجر از وجود چنین قانونی خبر داشته باشند – و بخصوص اینکه، امروزه در اسناد اجاره قانون مؤجر و مستأجر درج می شود – در این صورت، الزامات قانونی در مورد سرقفلی همانند شرط ضمن عقد اجاره می باشد، و اخذ سرقفلی صحیح و حلال است.
2. در صورتی که، قانون مذکور بعد از عقد اجاره مفروض منعقد گردیده باشد، و یا اینکه مؤجر و مستأجر از وجود چنین قانونی با خبر نباشند؛ و هنگام انعقاد اجاره، مفاد این قانون متبادر به ذهن طرفین نبوده باشد؛ سرقفلی صحیح نیست، و مبلغ دریافتی – تحت این عنوان – حرام است.